土地価格

いまだに、理解出来ないのが、
土地価格が異常に高いのですが、
誰かこの異常な現象を教えてください。

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砂を入れすぎだと、水が要る、しかし強度を保つために、セメントを増やさねば…

正解だよねぇ！

つまり、コンクリートの強度は、砂を入れすぎてセメントが少なめだと、低下するんだって、ご自身でも書いたわけなんだよニェ!

水?セメント?砂利?砂…これら全てのバランスが大事で有って、
決して、水セメント比だけで、くくるのは、間違いだって事だよねぇ！

砂の入れすぎは、良くないよニェ!
そんなことしてたリャ、９割が砂のビルが出来ちゃうよニェ!
++++++++++++++++
訂正させていただきます。
　
砂と砂利を比べると、
同じ重量だと砂の方が表面積が大きくなります。
表面積が大きくなると水の量が多くなるので、
同じ強度を保とうとするとセメントの量が増えます。
セメントが増えると一般に材料費が高くなるので、
コンクリートは砂利を入れて水の量を抑え、
セメントの量も抑えます。
　
世の中に「9割が砂のビル」が存在しないのは、
材料代が非常に高くなるためです。
　
仮に世の中に、9割が砂のビル用材料があるとすると、
それは「砂岩」のような非常に堅牢な材料で、
構造部材には向かないかもしれませんが、
贅沢なよい材料といえるを思いますけど、、、。　

　

砂の入れすぎは、良くないよニェ!

そんなことしてたリャ、９割が砂のビルが出来ちゃうよニェ!

考えとると恐怖だよニェ!

グリ石や砂の配分でさえ、適当ですから、普通に日本の建設業に身を置かれる方々には、興味深いモンでチュよね！ 砂で量を増やすのね。
鉄筋サイズの大小は、耐震性(動的な耐力)には、大きく影響しますよニャ。

++++++++++
訂正させていただきます
　
「グリ石」：
栗石とも書き、JISなどでも定義されていますが、
建物の基礎等に用いられる石のことで、
直径10センチから1メートル程度までのもので、
コンクリートの材料としては使用しません。
　　
「砂で量を増やすのね」：
砂の量を悪者にする言い方は正確ではありません。
コンクリートの強度は、
あくまでも水とセメントの比なので、砂が増えたとしても、
水セメント比が変わらなければ強度に影響ありません。
、、、基本中の基本ですが、、、
もっとも、砂の精製過程で、
・泥分が混入、、、強度低下
・塩分が混入、、、鉄筋腐食
などの背景知識を持たれた中でのご発言であれば、
そのような追加説明が必要かと思います。
　
「鉄筋サイズの大小は、耐震性(動的な耐力)には、大きく影響」：
新説、奇説です。
一口に鉄筋といっても、サイズ（鉄筋径）のほかに、材質の違いがあります。
鉄筋に含まれる成分や鉄筋の製造過程における温度調整によって、
鉄筋の性質は大きく変わります。
これが耐震性に大きく影響すると言うのであればわかりますが。

何年か前に韓国でデパートの床が崩壊したり。
３年前にもヨーロッパの国で結婚式の披露宴やってて、ダンスしている床が崩壊。
他の国々で発生した事柄が、この国の建築物で起こらないとは言えないと思うんだけど。
それは耐震性には関係の無いこと。
昨年もサイゴンでメイン通りにあるホテルの庇が崩落して、通行人に犠牲者が出たよね、
老朽化？で処理されたけど、理屈では解決しない怖さがある。
どこの国へ行っても可能性はあるけど、確率は高いと思うよ。

確かに、水セメント比は、大事なんだよニェ! 日本ですと、ミキサー者頼む時も、耐圧力、数段階の指定が出来ますニェ!　　　　　　しかしながら、ベトナムの場合は、グリ石や砂の配分でさえ、適当ですから、普通に日本の建設業に身を置かれる方々には、興味深いモンでチュよね！ 砂で量を増やすのね。
鉄筋サイズの大小は、耐震性(動的な耐力)には、大きく影響しますよニャ。細く本数が多いのは、静的荷重には、断面積だけの話しで終われますがニェ!

ベトナムの家屋の構造部材は、鉄筋コンクリート製の柱と床と梁からなっています。
壁は建物の横ずれ防止だけの機能しかないため、ある程度の強度があれば、中が空洞の軽量化されたレンガの方が地震力が軽減されるため、
耐震性は増します。
、、、基本的にはanhyemさんのいうとおり。
　
しかし、細い鉄筋でも太い鉄筋と同程度の量が入っていれば、構造的にはほぼ同等なので、細い鉄筋がたくさん入っている構造物が危険ということはありません。
　
コンクリートの品質は非常にばらつきます。
また、コンクリートの強度は「セメントと水の割合」で決定されます。
工場で練られたものは均一で、強度も信頼性がありますが、
建設現場で練られたコンクリートは不均一で信頼性は？？です。
大規模なマンションなどでは工場製の生コンクリートが用いられる場合が多く、強度も比較的安心できますが、
一般の家屋では現場練りコンクリートが一般的であるため、
「コンクリートの品質が向上した」とは言い切れません。
　

肉抜きしたレンガは、世界中、何処でも使われてまちュね！
壁材として積むだけだから、軽い方が階下の梁に荷重が掛からないのだよねぇ！

昔の様に、壁自体で荷重を支える工法なリャ、中は居るよニェ!

結局、コンクリートやリバーの品質が向上したから、荷重を支えるのは、梁と柱。
レンガは軽い方が、建造物の耐震性は向上するんだっぺ

ベトナムの家とかで、間口が５mで、奥行が長くなったのは、従来のリバー(鉄筋)は、日本製に比べて、グニャグニャだったから、梁を長く出来なかったんだよニェ!

巾狭、奥長の民家が多いのは、その流れだよニェ!

いまは、ビナキョウエイのお陰様で、巾広間口の建物増えたんだよニェ!

たた、未だに列悪なリバーも出回ってるな。
しかも、曲げ加工が簡単だかリャ、日本に比べて、細めのリバーを使うんだよニェ!

それだと、強度が出ないから、リバーの本数を増やすんだけど、
人件費が安いから工数には響かないのだわ。
太いリバーは高い、加工が大変、重たい。
安くて細いリバーを多めに入れてると、地震がくれば、

一挙に崩壊します。

地質学的に見てサイゴンに地震が無いとは言い切れないみたいで。
それを考えると、結構怖い気がする。

当日はサイゴンにいても気にならなかったけど、従業員がニュースを聞いて、その後大騒ぎ。
翌日社員集めて地震のメカニズムを説明したら、ヘタなホラー映画より怖がっていた。

2005年の11月だな、確か震度2強。震度5だったらサイゴンの建物ほとんど
崩壊してる。

その通りだよ。大体本人が居ないで何で判るんだ！
ヴェトナム人なら震度３でも大騒ぎするだろう。オマケに建物だって穴の開いた小さなレンガに細い針金と通して建てていたので驚いたよ。

2005年の11月だな、確か震度2強。震度5だったらサイゴンの建物ほとんど
崩壊してる。揺れ方によると思うけど。

Trade Centerかサンワの入居者たちがエレベータに押しかけ、パニックになった
って新聞に載ってた。

その事件知ってる。
震度５ぐらいじゃなかったっけ。スカイガーデンの日本人が外に逃げたって話聞いたけど。

ウチのカミさんは初めての地震経験で、ビックリしたっていってたもな。
俺は、地方にいたから知らなかったけど。

そういえば、６〜７年前にサイゴンで地震があった。
サイゴン教会のマリア像が涙を流したって大騒ぎしていた時、震度３弱。

いくら地震が無いと言っても、主要都市の地盤は？？ですから。
最近建物の構造を見てほしいって頼まれるけど、図面は直しても、現場で変わっちゃうから。
貸店舗の値段も、日本の地方都市程度まで値上がりしている。
３０ドル/?なんて価格も当たり前のように提示している。

日本と事情が違うから。
地震がないから。

もし地震きたら大変だと思うけど
でも、レンガだから、くずれても、そんなひどくないんじゃないかな。
変に中途半端に入った鉄筋、コンクリートの方が危ないと思う。

レンガが、ただ、バラバラッと、ばらばらになるだけだから。

いじりすぎる程、危ないと思う。

地震きたら、ダイヤモンドプラザが危ないと思うね。
シェラトンは大丈夫だね。

しかし、都会の新しいビルは結構頑丈に作ってるみたいだけど
一般庶民の家とか低めのビルの建築中の見ると姉歯物件が優良建築に
見えるような作りですよねぇ

タンビン佐藤 さん情報どうも有り難うございました。
参考になりました。

『そこ』って言葉が悪いな。サイゴンから北に１５０ｋｍ離れた場所なんだけど。

タンビン佐藤さんの分析は鋭いな。

俺、何も無いからそこに家を買ったんだも。
その当時土地も家を建てて総額１万ドル。

最初にその地域で土地登記やったの俺だし、最初にインターネット入れたのも俺。
受付番号００１だったし。

そんな、のどかな地域だったのに、近所にHOTELとかできるし。
皆暇だから皆で助け合って面白い場所だったんだけどね。
皆そこにいる人間は移住者だったから、外国人の俺がいても違和感が無いのよ。

金の動きも程ほどにして欲しいよな。

田舎のなんのプロジェクトもない、工業団地や企業もない、若い家族が流入してくることもないような土地は高騰していない。
１ヘクタールが５００万円くらいで購入できるとこもある。
地方都市の町外れなんかは1000平米が50万円くらいだし。

大幅に値上がりしている土地はHCM市のある程度中心に近い地域か、各地方の主要都市だね。

数年前は短期回収での土地投機ばかりで、転売目的で買いあさってる輩が大部分だったけど、
最近の傾向は、HCM市の沿線上に限っていうなら

若い夫婦が比較的安い（土地建物込みで３００万円から１０００万円）金額で中古住宅や新築を買っているね。
こいつらは大学での優秀なエリートで、サイゴンやフートゥあたりの地区には手が出せないから、通勤１ｈ圏内の地区に的を絞って探している。
こいつらの需要がまずある。

他にも老夫婦や金回りのいい自営業者なんかが、土地買って家や長屋を建てて人に貸すパターンも相変わらず増えてるね。
長期で投資できる人たちにとって、不動産は盗まれず、失われず安心できる財産だから人気がある。

以上の人たちに提供するための土地を買っては売り、金を回収したらまた土地を買って売る連中もまだまだ健在。

ベトナム人の気質、雇用条件、外国投資や国内需要なんかを考えると、不動産は　何の才能も国際感覚もない庶民に与えられた富裕層に上がるためのチャンスなんだよね。

地べたの物件はまず無理、高層アパートなんかは所有できる所も
ちらほらあるな。

でも上の人たちが言うように最近は作りすぎ。住む（住める）人間いない。
殆どが投機目的。また基礎や構造も悪すぎでそのうち倒れるマンションも
でるんじゃないか？　

・ベトナムでは基本的に外国人は不動産の所有が出来ません（例外もありますが）
・坪で取引するのは日本だけだと思います。
・上記の１００というのはホテル代だと思ったのですが（米ドル）違うかな？


土地だけが異常に値上がりするのは、投資資金が入ってきているのに他に利回りの良い投資先が無いためだと思います。バブルと言って良いと思います。

何かの弾みで下がり始めると大暴落すると思います。

ベトナム人と話していると「土地が値下がりする」という可能性について想像も出来ないみたいで、かつての某国の国民のようです。

とはいっても、しばらくは高騰していくとは思いますが。

ベトナムって、外国人でも土地買えるんですか？
ベトナムとか、ミャンマーとか、タイとか、買えないと思っていました。
100って、1坪100万ドンの意味ですか？
それとも1?100万ドンですか？

まずは,ＷＴＯ加盟の話のタイミングで、
外資がどっとくるなんて思って、一気にあがりましたね。
ホテル価格なんて、顕著でした。２００７年ですね。

ちょい前なら、ニューワールドのエグゼティブでも１００だったのですがね。
（その昔、昔は７０でしたが）

だいぶ、２００６−２００８に比べては、多少落ちついたといっても、
やっぱ、土地価格は異常ですね。

マクドナルドが、未だにないってことを見てもわかるように、
異常なアンバランスですよ。はい。

アメリカのリーマンショックで内需を上げないと社会不安になるから。
だから今ベトナムで一番好景気なのは建設関係でしょ。
銀行が条件緩和して住宅建設のために金を貸したりしてるから。俺が家を建てた田舎の近所でも豪邸が建ってたりするけど『空家』って思うぐらい人影が無いし。

『値上がりするぞ』って投機したんだろうけど、不良債権になるんじゃないのって思ってるけど。